Amortizar hipoteca: ¿reducir cuota o reducir plazo?
Pon lo que te queda de hipoteca y cuánto quieres amortizar: te decimos cuánto te ahorras en intereses en cada opción, reduciendo cuota o reduciendo plazo.
Comisión máxima por amortización anticipada (Ley 5/2019, art. 23)
Para hipotecas firmadas desde el 16/06/2019, el banco no puede cobrarte más que estos topes — y nunca más que su pérdida financiera:
| Tipo de hipoteca | Cuándo amortizas | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Variable (en el contrato se elige UNA de las dos) | 3 primeros años | 0,25% de lo amortizado |
| 5 primeros años | 0,15% de lo amortizado | |
| Variable | Después de esos años | 0% (nada) |
| Fija | 10 primeros años | 2% de lo amortizado |
| Después del año 10 | 1,5% de lo amortizado |
Son máximos legales: muchas escrituras pactan menos (o 0%). Si tu hipoteca es anterior al 16/06/2019, manda lo que diga tu escritura. Fuente: art. 23.5 y 23.7 de la Ley 5/2019 (BOE) y Banco de España.
¿Cómo se calcula el ahorro al amortizar la hipoteca?
Amortizar anticipadamente es adelantar una parte del capital pendiente de tu hipoteca. Al deber menos, pagas menos intereses — y puedes elegir entre dos caminos: reducir la cuota (pagas menos cada mes, mismo plazo) o reducir el plazo (misma cuota, terminas antes). Con la misma cantidad, reducir plazo siempre ahorra más intereses en total, porque dejas de pagarlos durante los meses que te quitas de encima. Reducir cuota, en cambio, te da aire en el presupuesto mensual.
Cómo usar esta calculadora
Pon el capital que te queda pendiente (lo ves en tu banca online o en el último recibo), el tipo de interés anual actual, los años que te faltan y la cantidad que quieres amortizar. La calculadora recalcula la cuota con el sistema francés y te muestra los dos escenarios: la nueva cuota si reduces cuota, el nuevo plazo si reduces plazo, y cuántos intereses te ahorras en cada uno. Si tu banco te cobra comisión por amortizar, ponla en el campo opcional y la restamos del ahorro.
Cómo se calcula: Cuota (sistema francés) = C·i/(1−(1+i)^−n) con i mensual; al reducir plazo, n = −ln(1−C·i/cuota)/ln(1+i). Topes de comisión por reembolso anticipado: art. 23.5 (variable: 0,25%/3 años o 0,15%/5 años) y 23.7 (fija: 2%/10 años, 1,5% después) de la Ley 5/2019, y nunca más que la pérdida financiera del banco.
Preguntas frecuentes
¿Qué conviene: amortizar cuota o plazo?
Si tu objetivo es pagar menos intereses en total, conviene reducir plazo: con la misma cantidad amortizada el ahorro siempre es mayor, porque eliminas meses enteros de intereses. Si lo que necesitas es holgura en el presupuesto de cada mes, conviene reducir cuota. No hay una respuesta única: depende de si te sobra el dinero a fin de mes o no. La calculadora te da los dos números para que compares.
¿Cuánto me puede cobrar el banco por amortizar?
Para hipotecas firmadas desde el 16/06/2019, la Ley 5/2019 (art. 23) pone topes: en las variables, 0,25% de lo amortizado si lo haces en los 3 primeros años o 0,15% en los 5 primeros (en el contrato se elige una de las dos opciones), y después 0%; en las fijas, 2% en los 10 primeros años y 1,5% después. Además, el banco nunca puede cobrarte más que su pérdida financiera real: si no pierde nada con tu amortización, no puede cobrarte comisión aunque el contrato la recoja. Mira tu escritura: muchas pactan menos que el máximo.
¿Conviene amortizar o invertir ese dinero?
La comparación honesta es esta: amortizar te da un "rendimiento" garantizado igual al tipo de interés de tu hipoteca (si pagas un 2,8%, ahorrarte esos intereses equivale a una rentabilidad segura del 2,8%, libre de impuestos). Invertir puede rendir más, pero sin garantía y normalmente pagando impuestos por las ganancias. Como regla general: con tipos de hipoteca altos gana amortizar; con tipos bajos y horizonte largo, invertir puede compensar más — pero asume riesgo. Ten también un colchón de emergencia antes de amortizar, porque ese dinero ya no vuelve.
¿Cuándo conviene más amortizar?
Al principio de la hipoteca. Con el sistema francés, las primeras cuotas son mayormente intereses y casi no amortizan capital, así que cada euro que adelantas en los primeros años elimina muchos más intereses futuros que el mismo euro en los últimos años. Cuanto más cerca del final, menor es el ahorro, porque ya queda poco interés por pagar. Ojo también a la comisión: en las variables desaparece pasados los primeros 3-5 años.
Fuente de los datos: Ley 5/2019 (art. 23), BOE, y Banco de España (Portal del Cliente Bancario) (sitio oficial). Ver metodología y fuentes.
Hecho por el equipo de Casheva · Última revisión del contenido: julio de 2026.