Amortizar hipoteca: ¿mejor reducir cuota o reducir plazo?
Por Germán Alexis Quevedo Caro · 8 de julio de 2026
Te ha entrado dinero —una paga extra, un bonus, ahorro acumulado— y decides adelantar una parte de la hipoteca. Al hacerlo, el banco te planteará una pregunta con más miga de la que parece: ¿quieres reducir la cuota o reducir el plazo? La respuesta corta: reducir plazo ahorra bastantes más intereses; reducir cuota te da aire cada mes. Aquí tienes la completa: un ejemplo en euros al tipo actual, lo que el banco puede cobrarte y cuándo no conviene amortizar.
Qué pasa exactamente cuando amortizas
Las hipotecas en España se calculan con el sistema francés: pagas una cuota constante que mezcla intereses y capital. Los intereses de cada mes se calculan sobre el capital que todavía debes, así que al principio del préstamo casi toda la cuota son intereses y al final casi todo es capital.
Amortizar anticipadamente es adelantar capital. Como pasas a deber menos, todas las cuotas futuras generan menos intereses. De ahí salen las dos ideas que gobiernan esta decisión:
- Cuanto antes amortices, más ahorras. Un euro adelantado en el año 2 elimina intereses durante los 20 años siguientes; ese mismo euro en el año 18 apenas elimina nada.
- El ahorro tiene dos formas de repartirse: pagar menos cada mes manteniendo el plazo (reducir cuota) o seguir pagando lo mismo y quitarte meses de hipoteca (reducir plazo).
El ejemplo completo, con números de verdad
Supón una hipoteca variable con 120.000 € pendientes y 20 años por delante, firmada a euríbor + 1%. Con la última media mensual del euríbor 12M publicada por el Banco de España —la de junio de 2026, un 2,798%—, el tipo resultante ronda el 3,8% y la cuota sale a 714,59 €. Si no haces nada, pagarás unos 51.502 € de intereses de aquí al final. Ahora amortizas 10.000 € y comparas las dos opciones:
| Sin amortizar | Reduciendo cuota | Reduciendo plazo | |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual | 714,59 € | 655,04 € (−59,55 €) | 714,59 € (igual) |
| Plazo restante | 20 años | 20 años | 17 años y 7 meses |
| Intereses que pagarás | 51.502 € | 47.210 € | 41.064 € |
| Ahorro en intereses | — | 4.292 € | 10.438 € |
Con la misma amortización de 10.000 €, reducir plazo ahorra 6.146 € más que reducir cuota: 10.438 € frente a 4.292 €. Y terminas la hipoteca casi dos años y medio antes.
¿Por qué gana el plazo por tanto? Porque al mantener la cuota alta el capital baja más rápido y encima eliminas 28 mensualidades enteras del calendario. Al reducir cuota, en cambio, estiras la deuda durante los 20 años completos, y cada mes de vida de la deuda son intereses corriendo.
Estos números son de este ejemplo concreto: tu caso depende de tu capital pendiente, tu tipo y tus años restantes. Puedes replicarlo con tus datos en la calculadora de amortización anticipada de Casheva, que te devuelve las dos opciones lado a lado. Y si tu hipoteca es variable, recuerda que la cuota se recalcula en cada revisión: el euríbor vigente lo tienes siempre al día en la calculadora de hipoteca.
Entonces, ¿cuota o plazo? Depende de tu mes a mes
Si la decisión fuera solo matemática, aquí acabaría la guía: plazo. Pero la variable que la matemática no ve es tu presupuesto mensual.
- Reduce plazo si tu cuota actual no te aprieta. Vives bien con lo que pagas, te sobra a fin de mes y lo que quieres es pagar menos intereses en total y quitarte la hipoteca cuanto antes. Es la opción que maximiza el ahorro.
- Reduce cuota si llegas justo. Ahorras menos en total, pero esos 59,55 € menos al mes del ejemplo son un colchón real contra imprevistos, y en una variable te amortiguan la próxima revisión si el euríbor sube. Una hipoteca que se paga holgadamente vale más que un óptimo matemático que te asfixia.
- El camino intermedio existe: reduce cuota ahora y, si tu situación mejora, amortiza otra vez más adelante. Cada amortización vuelve a darte a elegir.
Lo que el banco puede cobrarte (y lo que no)
Para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 pone topes a la comisión por reembolso anticipado — y añade un candado: el banco nunca puede cobrarte más que su pérdida financiera real. Si con tu amortización no pierde dinero, no puede cobrarte comisión aunque figure en el contrato.
| Tipo de hipoteca | Cuándo amortizas | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Variable (el contrato elige una de las dos) | 3 primeros años | 0,25% de lo amortizado |
| 5 primeros años | 0,15% de lo amortizado | |
| Variable | Pasados esos años | 0% (nada) |
| Fija | 10 primeros años | 2% de lo amortizado |
| Después del año 10 | 1,5% de lo amortizado |
En dinero: sobre una amortización de 10.000 € en una variable reciente hablamos de 25 € como mucho, y de cero pasados los primeros años. En una fija el tope es mayor (hasta 200 €), pero sigue siendo pequeño frente a miles de euros de ahorro. Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, manda lo que diga tu escritura — y muchas pactan comisión cero. Compruébalo antes de mover el dinero.
Cuándo NO conviene amortizar
Adelantar capital es de las pocas decisiones financieras con rentabilidad garantizada, pero hay tres situaciones en las que no es tu mejor jugada:
- Si te quedas sin colchón de emergencia. El dinero amortizado no vuelve: no puedes pedirle al banco que te lo devuelva si te quedas sin trabajo o revienta la caldera. Antes de amortizar, guarda aparte el equivalente a varios meses de gastos (la referencia habitual es entre tres y seis). La tranquilidad no aparece en el cuadro de amortización, pero también es rentabilidad.
- Si tienes deudas más caras. Un préstamo personal o una tarjeta con intereses muy superiores a los de tu hipoteca se comen cualquier ahorro hipotecario. Mata primero la deuda cara.
- Si tu tipo es muy bajo y el dinero puede rendir más en otro sitio. Amortizar equivale a una rentabilidad segura igual al tipo de tu hipoteca: si pagas un 3,8%, ahorrarte esos intereses es como ganar un 3,8% sin riesgo y sin impuestos. Con una fija barata de hace años, en cambio, puede haber alternativas conservadoras que rindan más que tu tipo — y con horizonte largo, la inversión periódica puede compensar asumiendo riesgo (puedes ponerle números en la calculadora de interés compuesto). La comparación honesta es siempre esa: tu tipo garantizado contra lo que de verdad rinde la alternativa, después de impuestos.
El caso donde amortizar renta doble: hipotecas anteriores a 2013
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y venías aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual, el régimen transitorio te deja seguir usándola: el 15% de lo que pagues cada año por la hipoteca —cuotas y amortizaciones anticipadas incluidas— sobre una base máxima de 9.040 € anuales. Son hasta 1.356 € de ahorro fiscal por declaración.
La jugada fina: si tus cuotas del año no llegan a los 9.040 €, amortizar justo hasta completar esa base te da el ahorro de intereses más el 15% fiscal de lo aportado. Y si tienes una cantidad grande, suele salir mejor repartirla en varios años que soltarla de golpe, porque lo que exceda de 9.040 € en un año no deduce nada.
En resumen
Reducir plazo es la opción que más intereses ahorra, y por diferencia; reducir cuota es la que protege tu presupuesto mensual. Amortiza cuanto antes mejor, con el colchón cubierto y sin deudas caras, y revisa la comisión de tu escritura — con la Ley 5/2019, probablemente poca o ninguna. Antes de decidir, pon tus números reales en la calculadora de amortización anticipada: dos minutos y sabrás exactamente cuánto vale cada opción en tu caso.